Полезные советы:

1.Как построить индивидуальный жилой или садовый дом, чтобы не бояться сноса или проблем с оформлением. 

           С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . Согласно части 2 статьи 23 данного закона:

      "Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства"

     Аналогична ситуация и со строительством индивидуальных жилых домов расположенных в населенных пунктах, при этом "Дачная амнистия" на них не распространяется, поэтому перед началом строительства необходимо подать уведомление о планируемом строительстве. 

       Желающие ознакомиться с утвержденными и разработанными правилами землепользования и застройки на территории Московской области могут сделать это скачав файл: 

 

2. Для чего нужно отмежевать участок?

     Чаще всего необходимость межевания объясняют тем, что с 1 января 2018 земельные участки не прошедшие процедуру межевания не возможно будет ни продать, ни подарить. Об этом было много материалов в средствах массовой информации.  Но в реальности всё оказалось не так. На данный момент в действующем законодательстве нет запрета на регистрацию прав на участки без установленных границ.

         Но это не значит, что от процедуры межевания стоит отказаться. Дело в том, что если сведения об участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не содержат сведений о его межевании (о его границах), то о том где он никто кроме его хозяев не знает,  а значит его могут занять. При этом если участок находится, например в СНТ, там ещё можно достаточно с большой вероятностью вернуть свой участок через суд. В населенных пунктах ситуация обычно сложнее, т.к. там нет генерального плана, и по сути об участке который числится в собственности например с 1993 года не известно вообще ничего. По одному свидетельству о праве собственности  ни сотрудники администрации ни судебные эксперты не берутся установить где он был. И не потому-что не хотят, а потому-что в до 1996 года при оформлении земельных участков координаты вообще не определялись. А без координат не возможно установить где находится участок (вынести его в натуру). Во многих случаях местоположение участка не известно даже совсем примерно. Суд в таких случаях помочь не может. Судьи иногда в таких случаях предлагают собственникам самостоятельно найти свободное место и занять. Но идея конечно странная, т.к. такого места можно и не найти, а если и получится найти, то не факт, что оно действительно свободно.

            Даже в тех случаях, когда координаты определялись, не всегда их можно найти, т.к. систематизированная электронная система их учета появилась только в начале нулевых годов (в разных районах и регионах в разные сроки). Название у системы учета были разные, с 2017 года: "Единый государственный реестр недвижимости", и  его отдельный раздел: "кадастровый учёт". 

        Встречались случаи, когда хозяева неотмежованных участков временно разрешали пользоваться своими участками соседям. А потом добрые хозяева узнавали, что их участок путем межевания по "дачной амнистии" себе уже оформили соседи. А вернуть свою собственность через суд не всем посильно в силу разных обстоятельств. Гораздо проще и дешевле всё вовремя и правильно оформить.

            Также следует отметить, что в случае отсутствия в ЕГРН сведений о границах земельного участка, не возможно оформление на данных участках жилых и садовых домов, т.к. в данном случае не возможно проверить соблюдение градостроительных регламентов, и следовательно получить положительное заключение о соответствии строений правилам землепользования и застройки.

3. Огородите свой участок.

     Даже если участок оформлен надлежащим образом это ещё не гарантия, что его кто-нибудь не захочет занять полностью или частично. И не обязательно по злому умыслу, например сосед может искренне считать, что это его территория. А когда уже стоит капитальный забор то это уже сложнее, адекватный человек не станет его самостоятельно рушить, т.к. это уже хулиганство, т.е. уголовное преступление.

4. До покупки участка, узнайте где он. 

     Для того чтобы правильно огородить участок и построить дом именно на своем участке, не нужно самостоятельно пытаться найти границы, особенно если вы его купили или собираетесь купить. Не перестаю удивляться тому, что большинство из тех кто обращаются за выносом границ участка в натуру делают это после покупки участка. Конечно хорошо, что вообще делают, но не редко после данного вида работ они сильно удивляются его местоположению. Некоторые даже убегают со словами "мне такой участок не нужен". В некоторых случаях участок не совсем там, где ожидали, но чаще он там, но выясняется куча неприятных мелочей например: частично огорожен соседом, частично по нему проходит дорога и т.д., т.е. покупатели не знали, что купили участок с проблемами, а значит переплатили при покупке.

5. Дополнительно проверяйте сведения о правах собственности. 

     С 2017 года государство перестало выдавать привычные всем свидетельства о праве собственности. Вместо них выдаются выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Многих очень расстраивает их внешний вид. Особенно когда на объект стоимостью миллионы долларов собственник получает криво распечатанный текст на простой бумажке. Но это эмоции, а по существу новая система иногда может ввести в заблуждение. Т.к. выписки из ЕГРН выдаются не только при регистрации прав, но и при процедуре уточнения границ (межевании). При этом в некоторых случаях при межевании площадь меняется и иногда значительно. В таком случае получив выписку на новую площадь многие радуются и больше ничего не делают. Но после изменения площади при межевании необходимо пройти процедуру перерегистрации прав. При этом по внешнему виду выписки не всегда понятно есть ли регистрация прав на новую площадь. Поэтому для контроля дополнительно заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах не будет лишним. Тем более, что такую выписку не сложно и не дорого заказать через интернет в форме электронного или бумажного документа. Проверить полученный из Росреестра электронный документ можно на официальном сайте Росреестра,

выбрав сервис проверка электронного документа:

https://rosreestr.ru/site/spec/info/proverka-elektronnogo-dokumenta/

    В некоторых случаях проверить сведения о своем объекте недвижимости может помочь публичная кадастровая карта: https://pkk5.rosreestr.ru. Пользоваться её довольно удобно, а для тех кому самостоятельно освоить карту сложно Росреестр подготовил видео на тему: как пользоваться публичной кадастровой картой: 

        Пользоваться публичной кадастровой картой очень удобно, но иногда процесс излишне пугает неподготовленного пользователя, поэтому рекомендую воспользоваться консультацией специалиста, прежде чем идти в суд, или начать нервничать. Сведения содержащиеся в карте при возникновении сомнений желательно перепроверять. Для этого всегда можете обратиться ко мне, разберемся. 

6, Что делать, если спор по границе.

   Когда люди не могут договориться с соседями о границе, или уже увидели на своей территории чужой забор, многие с перепугу бегут в полицию, но обычно делать это не нужно, т.к. полиция не будет, и не имеет права рассматривать спор по существу. Полицию может интересовать только есть факт хулиганства, побоев, угрозы жизни или нет. Решать спор по существу может только суд. Но в суд надо идти не с пустыми руками, а с доказательствами своей правоты. Для этого и нужен кадастровый инженер. Для начала надо изучить  документы, потом произвести необходимые геодезические измерения. Только после может сталь понятна перспектива судебного разбирательства. Кадастровый инженер составляет в таком случае свое заключение, которое является доказательством в суде. Не подготовленному человеку конечно лучше нанять юриста или адвоката, при этом важно выбрать такого юриста, который специализируется на подобных вопросах. К сожалению большинство юристов не разбирается в земельных вопросах, но некоторые всё равно берутся их решать. Последствия для обратившихся к ним безрадостные, т.к. не имеет особого значения выиграли они дело или нет. Выигранными решения иногда кажутся только на первый взгляд. Часто они составлены технически не грамотно, и поэтому, исполнить их не возможно. А значит и деньги на суд потрачены впустую, и надо начинать все сначала. Обычно в таких случаях многие начинают возмущаться, ругать суд. Но суд в таких случаях не причем, т.к. он не может проявлять инициативу, а может только удовлетворить или отказать в иске, а проверять иск на техническую грамотность не его задача. Поэтому я старюсь рекомендовать своим клиентам юристов разбирающихся в земельных вопросах, но при способности слушать и слышать можно успешно взаимодействовать и с юристами без опыта в земельной сфере. 

7. Используйте свой участок, чтобы его не отобрали.

       Многие считают, что получив свидетельство на свой участок они могут с ним делать что хотят и никому ничего не должны. При этом про изъятие сельскохозяйственных земель что-то слышали, но считают, что это касается только фермеров или особо богатых людей. Это типичное заблуждение. Мало кто обращает внимание на то, что написано в документе на собственность (свидетельстве, выписке из ЕГРН). А там обычно указаны вид разрешенного использования и категория земель. Например почти все садовые участки относятся к землям сельскохозяйственного использования, т.е. могут быть изъяты государством, если не используются в течение трех лет после приобретения права собственности на данный участок. Мне не известны случаи изъятия участков за не использование, слышал только о решении суда оштрафовать садовода за не скошенную траву. Но при этом многие председатели садовых некоммерческих товариществ (СНТ) рассказывают о том, что местные администрации требуют от них списки земельных участков которые не используются. А это уже звоночек.

        Чтобы избежать изъятие земельных участков предоставленных для садоводства не обязательно день и ночь их пахать, т.к. данные участки можно использовать не только для выращивания сельскохозяйственной продукции, но и для отдыха. Т.е на участке можно построить домик, сарай, огородить и тогда уже такой участок сложно назвать не используемым. Правда штрафа за не скошенную траву это избежать не поможет. Наиболее яркий пример демонстрации использования земельных участков показан на фото расположенном на главной странице данного сайта.​

8. Изъятие земельных участков для государственных нужд. 

    Современное законодательство допускает изъятие земельных участков находящихся в собственности граждан и юридических лиц, не только в случае их ненадлежащего использования, но и если они просто государству понадобились. Например для строительства дорог, развития городской инфраструктуры, для нужд обороны и безопасности. В таком случае собственникам изымаемых участков положена компенсация. Но для того, чтобы её получить, земельный участок и расположенная на ней недвижимость должна быть надлежащим образом оформлена. Т.е. если участок расположен так, что есть подозрение, что государству он может понадобиться, то оформлять в собственность нужно как можно больше расположенных на нем объектов недвижимости. В обычной ситуации многие оформляют только основной дом, в таком случае и компенсация будет только за дом. А оформить можно не только здания  ( дома, сараи, бани, гаражи), но и сооружения (колодцы, скважины, заборы, фундаменты, подземные коммуникации и т.д.). 

      Многие спрашивают какие строения или объекты нужно регистрировать как объекты недвижимости. Очень часто можно услышать мнение, что регистрировать нужно всё, что имеет фундамент. Такой подход абсолютно не верный, т.к. противоречит как здравому смыслу, так и действующему законодательству. Совершенно очевидно, что обычная строительная бытовка никогда не ставится подъемным краном на землю, а всегда на что-то твердое, например бетонные блоки, а это уже фундамент, при этом мало кому придет в голову считать легко переносимую бытовку зданием. Для того, чтобы разобраться в данном вопросе, нужно обратиться к нормам закона. Гражданским кодексом РФ введено понятие недвижимой вещи. Статья 130 гласит:

"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе"

   Конечно морские и воздушные суда не подлежат кадастровому учету, и не являются объектами кадастровой деятельности. Кадастровая деятельность и кадастровый учет осуществляется в отношении объектов капитального строительства. Статья 1 Градостроительного кодекса РФ дает определение объекта капитального строительства:

"объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек

линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;"

       Т.е. регистрации и кадастровому учету, говоря простым языком, подлежит всё, что нельзя перенести не разрушив, за исключением временных построек, киосков, навесов, и других подобных. В настоящее время налоговая инспекция активно выявляет незарегистрированные объекты, в основном те, что хорошо видны на космических снимках, и рассылает гражданам уведомления с угрозами санкций, иногда даже с угрозами сноса. При этом оформив дом, многие получают из налоговой требования оформить гараж. 

                 9. Планируя строительство учитывайте: дом - неделимая вещь.

       Нередко при планировании строительства дома для экономии или по иным причинам застройщики строят один дом на 2 или более семей, и надеются, что в последствии разделить его на части. При этом уверенности таким действиям обычно придают рассказы знакомых которые так уже сделали. Действительно были времена, когда это было возможно, но они уже несколько лет как прошли. Жирную точку в этом вопросе поставил Градостроительный кодекс РФ, п. 39 статьи 1 в редакции от 04.08.2018 гласит:

"объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и

 не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации."

        В некоторых случаях через суд удается разделить на дома (блоки дома блокированной застройки) но вероятность удачи есть только в том случае, если делимый объект обладает признаками дома блокированной застройки. Согласно п. 2.2 статьи 49 градостроительного кодекса РФ:

 "жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)"

10. Выбирайте наиболее законные методы оформления недвижимости.

   Очень часто когда возникает вопрос, каким способом оформлять увеличение площади земельного участка, оформить собственность на дом, или решить иную проблему, есть несколько путей: самый быстрый, самый дешевый, самый долгий, самый дорогой, самый законный. Выбирая способ не думайте, что полученный документ на собственность - это окончательное решение вопроса. В современной России государство фактически не является гарантом зарегистрированной собственности. Вспомните "ночь длинных ковшей" в Москве и слова Сергея Cобянина: ​"нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем". Хоть согласиться с таким подходом сложно, но это реальность. Собственность оформленная с нарушениями, это неуверенность в завтрашнем дне.

       Различные организации (агентства) предлагают разные пути решения вопросов, при этом как агенты по недвижимости, так и юристы в большинстве случаев вынуждены консультироваться с кадастровыми инженерами, т.к. именно кадастровый инженер обычно знает наиболее законный путь, оформления недвижимости, и консультирует чаще всего бесплатно. Но прислушиваются к советам далеко не все, т.к. желание быстро заработать нередко больше, чем желание сделать правильно. Посредники обычно не за что не отвечают и, как правило, их  подписи нет ни на одном документе. Отсюда и выбор часто бывает не в пользу интересов заказчика. Конечно так не всегда, поэтому, чтобы сделать правильный выбор, при наличии сомнений, лучше проконсультироваться у разных специалистов, и определить, чьи аргументы убедительней.

       Устная консультация, в случаях когда не требуются выезды, дополнительные исследования или  измерения, у меня бесплатна. Просто соберите все документы, позвоните и договоритесь о встрече. В ряде случаев  бывает достаточно даже небольшой консультации по телефону, чтобы избежать большое количество проблем и расходов.

 

Начало сноса ресторана "Пирамида" у м. Пушкинская, в г. Москве